Haus geerbt – was nun?

Open-House-0911_084-1024x680-300x199Eine geerbte Immobilie bedeutet nicht nur Freude, erst einmal kommt eine menge Schriftverkehr mit dem Finanzamt auf einen zu. Denn sämtliche Erbschaften in Deutschland unterliegen dem Gesetzbuch nach der Steuerpflicht und Sie sind verpflichtet innerhalb von drei Monaten nach dem Tod eines Menschen, der Sie als Erbe eingesetzt hat, das Finanzamt über die Erbschaft zu informieren.

Haus vermieten oder verkaufen?

Die Vermietung eines Hauses ist in den meisten Fällen wirtschaftlich gesehen unattraktiv. Da gibt es seltene Ausnahmen wie beispielsweise bei einem Ferienhaus, das sehr gut gebucht wird und hohe Erträge abwirft. Von der Vermietung eines klassischen Einfamilienhauses ist jedoch aus wirtschaftlichen Überlegungen abzuraten, es sei den man möchte es später selber nutzen. Im Allgemeinen reichen die Mieteinnahmen selten aus, um die Instandhaltungskosten dauerhaft tragen zu können und noch eine angemessene Verzinsung auf das gebundene Kapital zu erwirtschaften. Instandhaltungskosten lassen sich nur schwer auf Mieter umzulegen!

Wenn beispielsweise bei einem 10 Parteien Mehrfamilienhaus das Dach erneuert werden muss, dann lassen sich die Kosten auf 10 Parteien umlegen und die Mieten entsprechend erhöhen. Aber wenn das Haus nur von einem Mieter bewohnt wird, müsste dieser die Kosten des neuen Dachs (z.B. 25.000 Euro) über die Miete alleine finanzieren, was in der Praxis nicht funktioniert.

Hinweis: Vermietete Einfamilienhäuser sind selten als Kapitalanlage geeignet.

Haus verkaufen?

Meist entscheiden sich die Erben eines Hauses für den Verkauf. Der Hausverkauf hat den großen Vorteil, dass im Falle einer Erbengemeinschaft alle Erben nach dem Verkauf ausgezahlt werden können. Auch für einen Alleinerben ist der Verkauf attraktiv, da sich nach dem Hausverkauf neue Möglichkeiten ergeben. So kann der Erbe z.B. mit dem erwirtschafteten Geld ein eventuelles Darlehen bei seiner eigenen Immobilie schneller tilgen, seine Immobilie modernisieren oder einfach Rücklagen bilden.

Den besten Verkaufspreis erzielen – aber wie?

Wer einen angemessenen und fairen Verkaufspreis erzielen möchte ist gut beraten die Immobilie vor Vermarktungsbeginn bewerten zu lassen (siehe kostenlose ImmobilienMarktanalyse), damit der Angebotspreis weder zu hoch noch zu niedrig gewählt wird. Darüber hinaus ist es ratsam, sich über alle Fragen des Immobilienverkaufs vorher ausführlich zu informieren, um unnötige Fehler zu vermeiden.

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Hier können Sie Ihre Frage stellen, Jürgen Knees gibt Ihnen zeitnah eine Experten Antwort.

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Checkliste Verkäufer

> Legen Sie alle für den Verkauf benötigten Unterlagen: Grundbuchauszug, Versicherungsschein, Pläne, Zeichnungen, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Katasterplan, Liegenschaftskarte usw. bereit.

> Inspizieren Sie Ihre Immobilie auf mögliche Schäden bevor Sie in den Verkauf gehen - beauftragen Sie jemanden, wenn nötig einen Ingenieur oder Architekt, um die möglichen Reparaturen zu bewerten. Im Idealfall stellte dieser fest dass alles in Ordnung ist.

> Finden Sie einen qualifizierten, lokal tätigen Immobilienmakler der Ihre Interessen beim Immobilienverkauf vertritt.

> Entscheiden Sie, welche Art von Renovierungen und Inszenierungen Sie machen möchten. Reparieren Sie alle Schäden und beseitigen Sie vorhandene Mängel, z. B. Löcher und Risse in Decken und Wänden. Achten Sie darauf dass alle technischen Details funktionieren.

> Berücksichtigen Sie auch das sämtliche mit der Instandsetzung des Hauses verbundenen Kosten ihre Steuerpflicht bei einem möglichen Gewinn aus dem Verkauf ihrer Immobilie schmälert.

> Bitten Sie Ihren Makler eine vergleichende Markt Analyse zu machen. Zu wissen, wie viel Ihr Haus Wert ist lohnt sich , dies ist einer der ersten Schritte bevor Sie an die Vermarktung denken.

> Bestimmen Sie Ihre Timeline. Je nachdem wie schnell sie verkaufen wollen oder müssen entscheiden sie ob sie das Haus mit einer aggressiven Preisgestaltung anbieten wollen.

> Haben Sie sich für einen Makler entschieden, besprechen Sie mit ihm einen Marketingplan. Planen Sie einen professionellen Fototermin ein. Überlegen Sie ob Sie eine Open House Veranstaltung einplanen wollen.

> Nun sind sie endlich bereit ihre Immobilien zu präsentieren. Denken Sie daran, die wichtigste Regel bei der Inszenierung ist die Immobilie zu "endpersonalisieren". Hier unterstützt das bei uns noch relativ unbekannte "Homestaging" und bringt sehr gute Ergebnisse. Entfernen Sie persönliche Fotos, Abfall Dosen, Kosmetika und persönliche Gegenstände.

> Der potenzielle Käufer sollte sich gleich zuhause fühlen, es ist ein ideales zu Hause, ohne Kabelgewirr und rumfliegende Hausschuhe usw..

> Während der Präsentation, können Sie Ihr Haus getrost verlassen, So fühlten sich die möglichen Käufer wohler und können sich freier bewegen und Details der Immobilie mit dem Makler diskutieren.

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