Immobilien vererben: So vermeiden Sie Konflikte

imageBeim Erbe kommt es selbst in friedlichen Familien oft zum Streit. Sei es bei der Auszahlung der sonstigen Erben oder bei der Einigung auf eine Erbengemeinschaft – gerade wenn Immobilien im Spiel sind, gibt es großes Konfliktpotenzial. Das lässt sich aber verhindern.

Laut Statistischem Bundesamt besaßen im Jahr 2013 48% aller Deutschen eine Immobilie. Da der Großteil der Immobilienbesitzer älter als 55 Jahre ist und nur selten sein Eigenheim in höherem Alter verkauft, erben immer mehr Kinder den Besitz ihrer Eltern. Aufgrund der Babyboomer-Generation gibt es meist n icht nur einen, sondern mehrere Erben. „Der Nachlass sollte im Testament gründlich geregelt werden, sonst droht eventuell ein Familienstreit“, erläutert Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer bei dem Baufinanzierungsportal Baufi24.de.

Auszahlungen oft nicht realisierbar

Hat der Verstorbene mehrere Kinder und in seinem Nachlass die Verteilung der Immobilie nicht geregelt, entsteht eine Erbengemeinschaft. Hierbei kann es allerdings häufig zu Konflikten kommen. Während eine Partei die Immobilie beispielsweise behalten möchte, möchte eine andere sie verkaufen. Entsteht diese Situation, muss einer der Erben das Objekt übernehmen und die anderen auszahlen. Dabei fallen allerdings Kosten an, die häufig die eigenen Finanzen übersteigen. „Die Auszahlung ist oft nur mit einem Kredit realisierbar“, so Scharfenorth. Hierbei ergeben sich aber auch Vorteile. Denn die eingetragene Grundschuld erlaubt es auf ein Baudarlehen zurückzugreifen. Dieses ist günstiger als ein teurer Ratenkredit.

Jeder haftet voll für die Erbengemeinschaft

Auch bei der Einigung auf eine Erbengemeinschaft sind Konflikte vorprogrammiert. Denn sie muss auch gemeinsam die anfallende Grundsteuer, Müll-, Wasser- oder Abwassergebühren zahlen. Dies wird dann problematisch, wenn eine Partei das Geld nicht aufbringen kann oder will. Da die Erbengemeinschaft eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bildet, haftet jeder Gesellschafter mit seinem gesamten Privatvermögen für die Verbindlichkeiten der anderen. Stehen Beträge aus, können somit Gläubiger auf das Vermögen der anderen Gesellschafter zugreifen.

Wünsche vorher gemeinsam besprechen

„Ich rate jedem, der seine Immobilie vererben möchte, ein klar formuliertes Testament aufzusetzen“, so Scharfenorth. Denn nur so lassen sich Familienstreitereien vermeiden. Ratsam ist, dass sich Erblasser und Angehörige vor dem Verfassen des Testaments zusammensetzen und Vorstellungen und Wünsche besprechen. Sinnvoll ist es, den Kindern das Haus zu vermachen, welche für dieses auch Verwendung haben, und den Rest des Vermögens auf die anderen Erben zu verteilen. In jedem Fall gilt laut Baufi24 : Wer größere Vermögen zu vererben hat, sollte frühzeitig eine entsprechende juristische Beratung in Anspruch nehmen. (mh)

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Checkliste Verkäufer

> Legen Sie alle für den Verkauf benötigten Unterlagen: Grundbuchauszug, Versicherungsschein, Pläne, Zeichnungen, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Katasterplan, Liegenschaftskarte usw. bereit.

> Inspizieren Sie Ihre Immobilie auf mögliche Schäden bevor Sie in den Verkauf gehen - beauftragen Sie jemanden, wenn nötig einen Ingenieur oder Architekt, um die möglichen Reparaturen zu bewerten. Im Idealfall stellte dieser fest dass alles in Ordnung ist.

> Finden Sie einen qualifizierten, lokal tätigen Immobilienmakler der Ihre Interessen beim Immobilienverkauf vertritt.

> Entscheiden Sie, welche Art von Renovierungen und Inszenierungen Sie machen möchten. Reparieren Sie alle Schäden und beseitigen Sie vorhandene Mängel, z. B. Löcher und Risse in Decken und Wänden. Achten Sie darauf dass alle technischen Details funktionieren.

> Berücksichtigen Sie auch das sämtliche mit der Instandsetzung des Hauses verbundenen Kosten ihre Steuerpflicht bei einem möglichen Gewinn aus dem Verkauf ihrer Immobilie schmälert.

> Bitten Sie Ihren Makler eine vergleichende Markt Analyse zu machen. Zu wissen, wie viel Ihr Haus Wert ist lohnt sich , dies ist einer der ersten Schritte bevor Sie an die Vermarktung denken.

> Bestimmen Sie Ihre Timeline. Je nachdem wie schnell sie verkaufen wollen oder müssen entscheiden sie ob sie das Haus mit einer aggressiven Preisgestaltung anbieten wollen.

> Haben Sie sich für einen Makler entschieden, besprechen Sie mit ihm einen Marketingplan. Planen Sie einen professionellen Fototermin ein. Überlegen Sie ob Sie eine Open House Veranstaltung einplanen wollen.

> Nun sind sie endlich bereit ihre Immobilien zu präsentieren. Denken Sie daran, die wichtigste Regel bei der Inszenierung ist die Immobilie zu "endpersonalisieren". Hier unterstützt das bei uns noch relativ unbekannte "Homestaging" und bringt sehr gute Ergebnisse. Entfernen Sie persönliche Fotos, Abfall Dosen, Kosmetika und persönliche Gegenstände.

> Der potenzielle Käufer sollte sich gleich zuhause fühlen, es ist ein ideales zu Hause, ohne Kabelgewirr und rumfliegende Hausschuhe usw..

> Während der Präsentation, können Sie Ihr Haus getrost verlassen, So fühlten sich die möglichen Käufer wohler und können sich freier bewegen und Details der Immobilie mit dem Makler diskutieren.

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